안녕하세요? 귀하의 건강과 행복을 기원드립니다.
주택 임대차 기간이 만료된 이후 이사를 했는데도 보증금을 반환받지 못하여 임차권등기명령 절차를 진행하고 있는 상태에서 ① 보증금반환소송을 진행해야 하는지, ② 임차권등기명령 절차 완료 후 전입신고를 해야하는지 일부 세대만 따로 전입신고 해야하는지 궁금하시다는 것이지요?
보증금 반환이 안되어 상심이 크시겠네요. 위로의 말씀을 먼저 전합니다.
1) 임차권등기가 된 다음에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다. 즉, 임차인이 새 집에 이사를 가더라도 마치 옛 집에 살고 있는 것 같이 권리가 유지된다는 의미입니다.
2) 이렇게 옛 집에 대하여 임차권등기가 마쳐지면, 새로운 임차인이 들어와 전입신고를 하더라도, 이전 임차인에게 대항력과 우선변제권을 주장 할 수 없게 됩니다. 그러니 누가 그 집으로 이사가려 하겠나요? 결국 임대인은 새로운 임차인을 빨리 들이기 위해서라도 자발적으로 보증금을 반환하고 임차권등기를 말소하려는 것이 보통입니다.
3) 그러나, 임차권등기가 마쳐졌어도 임대인이 보증금을 자발적으로 반환하지 않는다면, 임차인은 별도로 보증금 반환을 구하는 소를 제기하여야 합니다(‘전세금반환소송’이라고 표현하신 것을 제기해야 한다는 뜻입니다).
4) 한편, 임차인이 새 집으로 이사를 갔다면 그 집에 전입신고를 마쳐야 그 새 집에 대하여 주택임대차보호법상 권리를 보장받을 수 있습니다.
5) 그런데, 앞에서 임차권등기가 된 다음에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다고 설명드렸지요? 그러므로 임차권 등기가 된 다음에는 새 집에 전입신고를 하더라도 옛 집에 대한 권리를 상실하지 않습니다.
6) 오히려 새 집에 대하여 전입신고를 하지 않으면 새 집에 대한 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없게 되므로, 임차권등기를 마친 후라면 반드시 새 집에 대하여 전입신고를 하여, 옛 집과 새 집 모두에 권리를 확보하시기 바랍니다.
답변이 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다.
최기영 변호사 2021-11-18 23:49:07.0